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小空间 大突破 | 这个产品让层高4.5M的公寓净空可达2.2M

by admin |2019-12-06 |0 Comments | 喜鹊课堂, 官方博客

➤ 快讯

近日,采用TD-LOFT超薄夹层技术的广州国信样板房项目顺利交付,完成对外开放。该项目为典型的loft公寓夹层户型,下图为项目现场照片。得益于TD-LOFT超薄楼板的厚度,使得该公寓净空达到2.2m,使用中没有压抑感。

广州国信样板房

▲样板房现场图

本次项目采用了上海泰大的LOFT公寓夹层整体解决方案,囊括了TD-LOFT超薄楼板、杜绝渗漏的整体卫生间底盘、快装楼梯、洞口、榻榻米等与LOFT公寓相关的成套技术解决方案。

TD-LOFT超薄夹层

▲TD-LOFT超薄夹层系统

 

其中,TD-LOFT超薄夹层系统是上海泰大自主研发、拥有多项国家专利技术的新型LOFT公寓夹层楼板系统。该楼板系统采用装配式技术安装,主要通过高强度TD板作为受力构件,TD板综合了钢梁、铺板、吊顶龙骨的三合一功能。相较于传统的夹层楼板,TD-LOFT夹层楼板具有多项优势:

❶ 超薄——包括结构板与各类管线电缆等设备高度,TD-LOFT夹层楼板整个完成面厚度可以控制在125mm以内。LOFT公寓竖向设计的关键在于如何在满足结构强度,声学,设备等的硬性要求下,用尽可能轻薄的结构板平均分割上下两层。楼板厚度直接决定了可使用的净高高度。而传统的梁板式夹层楼板,不包括各种管线和电缆占用的竖向高度,仅结构板的板厚就需要120~180mm,完成后的上下两层净高总是低于预期,不尽人意。

❷施工便利快捷——TD-LOFT夹层楼板采用全装配式施工,现场无焊接与湿作业,尤其适用于夹层楼板的施工在主体结构完工之后进行的工程项目。TD板的单张板重仅50kg左右,垂直运输便利,工期比传统的夹层楼板形式减少70%。

❸ 节约成本——TD-LOFT夹层楼板的造价远低于传统的夹层做法,可节约大约30%。

❹ 维护方便——TD板表面采用275g镀锌处理,70年免维护的设计与制作,其耐久性能比常规钢结构更持久卓越。

❺ 自重轻——TD-LOFT夹层楼板的自重相比传统夹层做法可降低70%,减轻作用在主体结构上的荷载与作用,从而进一步降低主体结构整体造价。

❻ 楼板延性性能优越——传统的纤维水泥板等为脆性材料,不被规范允许用于楼面。

目前,上海泰大已相继为十几家房地产公司提供LOFT公寓夹层的设计安装或改建服务,节省了大量的资金,并取得了良好的使用效果。

-END-

来源:喜鹊房屋官微信公众号(ID:xiquefangwu)

本期编辑:小喜鹊

又一座装配式全民健身中心完工——汉寿五环全民健身中心

by admin |2019-11-28 |0 Comments | 喜鹊课堂, 官方博客

该健身中心总建筑面积约为3300平方米,内部设置各类室内运动场所。篮球场跨度35m,梁、柱截面高度最大处仅600mm,大部分均为400mm。内部钢结构与墙板等,均在现场采用螺栓连接。整体结构与维护构件均可拆卸,必要时可以易地重建,最大限度地做到可持续发展。

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常规宿舍楼的造价一般需要多少钱一平方?

by admin |2019-11-16 |0 Comments | 喜鹊课堂, 官方博客

众所周知,学校需要建造学生宿舍,工厂随着业务发展也会需要建造员工宿舍。但是不管是学校的老师、校长还是工厂的总经理、厂长企业主,大家对建筑工程一般并不怎么熟悉,所以也就无法判断在建造宿舍之前需要准备多少资金。鉴于此,为了便于业主在建造宿舍前对宿舍造价有一个简单的认识,喜鹊房屋特撰写本文对此做一些简要介绍,以供大家参考,做到心里有数。

一般而言,建造宿舍的过程一般分为施工准备阶段、施工阶段和竣工阶段这三个阶段,宿舍的分部分项工程造价则包含以下几个部分:

1)建筑工程(包含基础工程)

2)装饰装修工程

3)安装工程(强电、弱电、给排水等)

综合以上三项部分,我们根据往年项目成本做出以下工程造价指标分析:

图1 造价表

根据图表的数据我们可以看出,一般宿舍的常规造价均在1700元/㎡~1800元/㎡区间左右。但值得注意的是这个造价并不包含床铺、寝具等内容,也未包含绿化、管网等室外工程。而且根据地域、要求等不同,具体的造价也会有所不同。比如:

1)由于材料和人工价格差别,不同地域的造价会有所不同;

2)基础造价根据地质情况会有所区别;

3)建筑工程造价根据抗震要求不同会有所差别;

4)安装工程造价根据南北地区采暖差别等会有所不同;

5)上述造价基于公共卫生间,如果每间房配置独立卫生间,造价会有所增加;

6)外墙材料档次、门窗等级配置等也会影响造价。

综上所述,如果校长、企业主想要建造宿舍,每平米的投入至少是在2000元左右,而这都不是最主要的,一般来说,建造宿舍的过程从立项到投入使用,没有一两年是不可能的。

比如设计大概会持续两个月左右,施工图审查半个月到一个月,招标流程一个月左右,现场建设大概需要9个月左右。上述流程走下来,一栋宿舍盖完一般需要一年左右的时间。如果期间遇到设计方案修改、施工条件不成熟等各种因素,建设工期有可能持续到一年半甚至更长时间。

这就是如今宿舍楼的常规建造手段和基本情况了,不过如果说有人不想花这么长时间,难道没办法了吗?其实办法也是有的。

在现如今,随着装配式建筑的发展和应用,宿舍楼的成本和建造时间用装配式的方式可以得到了很大程度的提高和改善。比如现在已经有了装配式宿舍,业主直接购买,短时间内就能够建造完成,而且建设方不用操心怎么设计、怎么安装、工程质量等一系列琐碎的事情,更加省心省力。而我们喜鹊房屋就能够为用户提供此类装配式建筑。

那么说到这里装配式宿舍到底哪里好呢?

首先一点,装配式建筑的建造速度快。由于装配式宿舍的部件都是在工厂流水线上生产的,部件在工厂预制完成,然后运输到施工现场,将构件通过可靠的连接方式组装而建成,从而大量减少了现场施工强度,又省去了砌筑和抹灰工序,缩短了整体工期。同时由于是在工厂集中生产,不仅具备规模化效应,质量也有很大程度保证。

图2 喜鹊房屋“智舍™”

比如现在喜鹊房屋推出的“智舍™”解决方案,由于采用了领先的装配式产品解决方案,不但能大幅缩短现场建设工期,也大幅缩短前期设计等工期,如果条件顺利,从设计开始到投入使用,只需要3个月即可完成(最快可缩短至2个月左右)。

其次,节省成本,节约费用。在我们的实际装修案例中,“智舍”方案的平均造价低于常规的20%,体育馆的造价甚至可以达到50%,造价直接砍一半,并且附带有智能楼宇系统和宿舍管理系统,适用范围也广泛,不仅可以用在普通住宅、公寓楼、集体宿舍、独栋住宅等领域,还可以用在包括办公、教学、医院、宾馆、写字楼等以及适合钢结构的大跨度公共建筑。

而且就在这几天,住房和城乡建设部组织多个单位编制了《装配式建筑工程消耗量定额(征求意见稿)》下称《意见稿》。其中就包括了装配式混凝土结构工程、装配式钢结构工程、建筑构件及部品工程和措施项目共四章,在官方层面就规范了市场上装配式建筑每平米的造价。

本次《意见稿》中,最受关注的莫过于对8类pc率不同的装配式混凝土住宅及装配式钢结构住宅工程的投资估算分别给出了参考指标,这使得装配式建筑的“成本账”已经有了一个清晰、统一的标准和依据,现在装配式建筑已然成为了一种趋势和潮流,未来也将会成为更多企业和学校的不二选择。

来源:喜鹊房屋微信公众号(xiquefangwu)

案例分析|夹层系统楼板方案的成本如何能做到300元/平?

by admin |2019-08-27 |0 Comments | 喜鹊课堂, 官方博客

[编者按]“LOFT ”在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”,起源于上世纪九十年代,其内涵是高大而敞开的空间,具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。LOFT 通常是30~50 平方米的小户型,层高在 4.8~5.5米左右,销售时按一层的建筑面积计算,改造后的实际使用面积可增加近 1 倍。

近年来,在土地稀缺性的日益突出和房地产开发品质需求越来越高的情况下,住宅、底商、办公楼、别墅顶层等增加隔层以实现一层变两层、一室变两室成为了一个流行做法。在此情况下,室内增加一层夹层楼板的改造成为房地产开发项目的一项重要工作。

在层高有限的情况下,确保LOFT产品品质的关键问题是——如何设计夹层楼板使得分隔后的二层有足够舒适的净高?

典型夹层户型

丨方案简介丨

夹层的楼板做法一般采用三种支撑框架模式——钢筋混凝土、钢结构、木结构,所用板材的选择性也很广泛,如混凝土板、木板、钢板、复合材料等。在本文中仅选择适用范围更广的、符合装配式建筑发展趋势的钢结构、并以5种不同的实现方案进行分析。

5种夹层技术方案的分析结果如下表:

(1)钢梁+花纹钢板

这种方法比较传统,技术成熟。早期应用于工业厂房的平台结构。钢梁+花纹钢板是梁板式结构,先在楼面铺设钢梁,然后在钢梁上铺设6mm左右的花纹钢板,其上再浇筑50mm的细石混凝土。由于LOFT夹层不希望有较多的湿作业,因此早期的夹层就直接搬用了厂房平台结构的做法。由于花纹钢板的造价较高,因此使用越来越少。对于常规的4m的开间,此做法的总厚度需要达到280mm左右。即使采用密肋梁,总厚度也很难减少到200mm,在总层高一定的情况下,楼板厚度过大,影响使用高度与舒适度。

(2)钢梁+水泥纤维板

与方案一的不同之处在于将花纹钢板改为高密度水泥压力板(又称水泥纤维板),优点是结构面层是水泥基而不是钢板,面层处理更加方便,而且降低了造价。缺点是水泥纤维板的脆性较大,同时板件厚度较大,现场焊接工作量较大,防腐施工质量保障难度大。

(3)钢梁+ALC板

与方案二类似,不同之处在于将水泥纤维板改为ALC板(ALC是蒸压轻质混凝土的简称)。由于ALC板厚度较大,需要将ALC板搁置在钢梁侧面。这种做法表面效果较好,但是运输困难、施工难度大、造价高。

(4)钢梁+膨石板

与方案三类似,不同之外是将ALC板改为专用膨石板。

(5)TD-LOFT超薄夹层系统

采用全装配式施工工法,全干法施工,是一种以专用压型钢板(集成了管线槽、加劲肋)为受力构件,并综合了免龙骨吊顶系统、面层系统的建筑夹层解决方案。专用压型钢板宽度400mm,长度按照房屋开间定制,高度根据跨度大小有91mm和116mm等多种规格。其系统具有完成厚度小、垂直搬运方便、施工速度快、综合造价低等优点,但由于钢结构用量少,洞口处理需要技巧。

丨成本分析丨

上述5五种夹层解决方案各有优劣,工程造价也相差较大。下面以一个典型的LOFT户型为案例,来分析对比不同方案的夹层系统的造价情况,以供参考。

该项目由四栋平面相同的公寓组成,每栋公寓地上22层,层高4.5m,单栋面积约21,000m²。建筑层高为4.5m,改造完成后首层层高2.3m、夹层2.2m,夹层面积22.6平方米(6m长*4m宽-1.1m*0.3m*2柱角-1.1m*0.67m管道井)。

典型LOFT户型夹层平面

本篇对LOFT夹层的造价对比主要针对以下三部分:

(1)钢结构

(2)铺板

(3)装修(吊顶)

由于各种方案均可以采用相同的地面面层做法,造价无明显差异,故不对比地面做法,楼梯和卫生间同理。

1、典型案例的特征为:开间4米、进深8米,单方指标以夹层净面积口径。

2、价格范围:不含化学锚栓、预埋件,不含楼梯、卫生间,不含运输费和垂直运输费等额外的措施费。

3、以上海信息价为参照。

下面分别是5种方案的造价分析表。

从上面的分析可知,TD-LOFT夹层系统具有明显的技术经济优势,从技术上来讲TD-LOFT夹层系统是板式系统,而其它方案则是梁板式系统。

(1)钢结构

对于钢结构而言,其造价主要取决于其上的铺板及装修层的重量。膨石板的铺板是最重的,故钢结构重量也最重,造价高,而TD-LOFT夹层系统最薄、最轻,造价最低。

(2)铺板

这5种系统中,前4种方案是结构、铺板两道工序,其中花纹钢板+细石混凝土铺板是造价最高的一种。而TD-LOFT系统是集成构件,结构与板合二为一,不需另行铺板,故造价低。

(3)装修(吊顶)

对于装修而言,基本上各种都差不多,但TD-LOFT系统由于采用了免龙骨吊顶系统,仅省去龙骨就可节约造价45元/㎡。

由于夹层系统附属于主体结构,主体结构的造价、设计、施工均受到夹层系统的影响。从荷载角度,夹层系统的重量越轻,对主体结构影响越小;夹层系统越重,对主体结构,包括地下基础的影响越大,整体造价随之提高。从施工安装角度,夹层系统附属于主体结构,夹层系统越轻、运输越方便,与主体结构的连接越简单、施工越方便,施工周期越短,造价越低。

丨技术性能对比丨

从技术性能来说,这5种夹层方案均满足建筑和结构设计的各项指标要求,在施工难度、进度、使用舒适性等方面各有优缺点,明细如下表。

(1)施工难度与速度

钢梁+花纹钢板方案需要浇筑一定厚度的细石混凝土,现场有湿作业,因此施工速度较慢,在拆除塔吊后施工难度较大。其他几种方案均是干作业,施工方式与时间相对灵活,可在主体结构完工后按照使用者的要求施工。

钢梁+ALC板、钢梁+膨石板方案在施工时由于板件自重较大,存在运输困难的问题,尤其是当施工电梯拆除以后。

除此之外,TD-LOFT夹层系统的单板自重最轻,装配式干法施工,且没有钢梁的焊接安装与拼接问题,施工相对简单安全。

(2)楼板厚度与使用舒适度

在LOFT夹层这样的建筑体系中,当总层高在4.2~5.4米之间时,夹层楼板的厚度决定了房间内部的使用舒适度,因为总层高一定,楼板结构占用的空间越大,留给使用者的使用空间就越小。因此,夹层楼板的厚度与房间使用舒适度息息相关。当总层高超过5.4米时,现有的夹层楼板厚度均不会产生使用高度不适宜的问题。

五种方案中,TD-LOFT夹层系统的楼板厚度最薄。根据楼板跨度不同,TD-LOFT夹层系统的楼板完成厚度(含装饰面层)在120~150mm左右,有效提高了使用高度与舒适度。

(3)夹层自重

夹层自重也会影响主体结构、基础的设计与造价,且影响施工效率,因此也是需要考察的因素。TD-LOFT技术系统是五种方案中最轻的一种,对主体结构的影响最小。同时,夹层结构一般与主体结构的圈梁连接,圈梁的抗水平能力较差,如果夹层本身重量较大,如果发生地震,存在一定的风险。因此,夹层重量越小越好。

(4)隔声

从空气声的角度而言,钢梁+花纹钢板(带现浇层)方案较好。ALC板内部有大量均匀、互不联通的微小气孔,有较好的隔音功能,膨石板与之类似。但由于ALC与膨石板没有现浇层,其空气声隔声性能主要取决于现场施工的精细程度(如局部没有做到密封,将产生音桥)。而TD-LOFT夹层系统的隔音主要通过石膏板吊顶、吸音棉和水泥压力板实现,隔音效果有一定的保障。

(5)使用与维护

五种方案均采用钢材作为主要构件,并均有成熟的防锈、防腐措施。一般而言,钢梁存在大量的现场焊接,现场焊接处油漆为现场涂刷,如果暴露在空气中,其防腐蚀年限在10年以内。但一般钢结构均会被密封包裹,其防腐蚀年限有望达到25年。TD-LOFT夹层系统的钢板表面镀锌量275克/平,可满足使用70年免维修,具有卓越的防腐蚀能力。

丨总结丨

“LOFT”或称“阁楼”作为一种建筑时尚,或者房地产产品的一种价值最大化手段,所面临的问题是如何在层高有限的情况下确保夹层的净高和使用舒适度。

钢结构方案是最符合装配式建筑发展的技术体系,以钢梁+不同材料的铺板为代表的技术方案在市场上应用最广泛,其中花纹钢板方案最贵,膨石板、ALC板其次,水泥压力板最低。

而采用集成设计理念的TD-LOFT超薄夹层系统在设计中采用梁、板、吊顶龙骨三合一体系,简化了构造层次,降低重量和减少厚度至135mm左右,提高了施工便利性和缩短工期,增加夹层净高100mm左右,同时相比传统方案可以降低单方成本约300元/平。


作者:彭礼 同济大学硕士、一级注册结构工程师、高级工程师、上海都市建筑设计有限公司 副总工程师、装配式建筑品牌“喜鹊房屋”创始人。

装配式建筑成本高是事实,但也是“伪命题”

by admin |2019-08-27 |0 Comments | 喜鹊课堂, 官方博客

前言

最近几年,装配式建筑在我国得到了广泛的推广,国务院办公厅更是提出力争用10年左右的时间,使装配式建筑占新建建筑面积的比例达到30%的发展目标。可以说全面发展装配式建筑,是我国建筑业的重大战略抉择,也是一个行业风口。毕竟从本质上说,装配式建筑是一种建造方式的变革,也是一种社会生产力的进步,更是一种社会形态的演进,这是未来的趋势,不可辩驳。

装配式建筑

装配式建筑设计

成本解读•案例分析

1

如今装配式建筑发展到底什么水平?

毫无疑问,作为新型房屋的代表,装配式建筑在施工质量、建设工期、环保节能等方面具有无可比拟的优势,这一点在欧美、日本及台湾等地区都已得到验证。现在现浇建筑的成本在逐年上涨,人工成本也在快速增加,估计再到3-5年,现浇建筑的综合成本都恐怕要赶上装配式建筑了。而根据其他发达国家的经验,装配式建筑的主要发展有以下三个阶段:

►第一阶段:满足工业化、城市化及战后复苏带来的基建及住宅需求;

►第二阶段:出台相关政策确立行业标准、规范行业发展,保证住宅质量与功能,以舒适化为目标推进产业化生产;

►第三阶段:行业规模化程度高,技术先进,追求高品质与低能耗。

而我国装配式建筑正处于第二阶段的前期。近年来中央连续出台推广绿色建筑和装配式建筑的相关政策,制定行业准则。从最早2012年财政部、住建部提出力争2020年绿色建筑占新建建筑比重超过30%,至2017年1月发布装配式建筑三大体系技术标准,再到2017年3月出台《“十三五”装配式建筑行动方案》及配套管理办法, 政策愈发密集, 一波未平一波又起,装配式建筑演变正在加速,行业空间不断扩容。

虽然被政策如此优待,但装配式建筑在全国范围内的发展其实并不理想。如今装配式建筑的发展,更多的是政府“牵”开发商在走。市场对装配式建筑持如此态度,一个主要原因就在于大家对于价格的敏感,也就是说都认为贵。很多客户认为装配式建筑房屋成本高于其他常规建筑房屋,其实不然,因为装配式建筑成本高这是一个事实,但也是一个伪命题。

2

价格真的是问题吗?

建筑的成本是指在建筑寿命周期内所花费的全部费用,而不仅仅是开始的建造费用。装配式建筑的构件不仅可以标准化大量生产,而且不受天气等其他一切不确定因素影响,质量方面更加可靠;其预制构件在工厂加工完成,也减少了建筑的人力需求,降低了用人成本;而且装配式建筑施工工业化程度高、速度快、施工周期比常规建筑房屋缩短一半,同时装配式建筑房屋施工作业受天气及季节影响较少,可以在各种气候条件下进行,实现全年不间断施工,并且减少现场运输和吊装的费用,一般来说,装配式建筑建房周期约2个月即可入住。

如果说把这些材料成本和时间成本都算进来,那么装配式建筑成本其实并没有高到哪里去。同时就使用面积而言,常规建筑房屋的使用面积一般在75%左右,而装配式建筑房屋使用率高达90%以上,把这些因素综合在一起,也很难再认为装配式建筑成本高了。

由于装配式建筑造价构成与现浇建筑结构存在一定差异,其工艺与传统现浇工艺有本质的区别,所以建造过程、建筑性能和品质也不一样。但结合来看,其实二者的比较成本并没有什么可比性。建筑领域不断进行技术和工艺创新,要达成的目的也不过是两个:在同等造价条件下让建筑拥有更好的性能,或者在相同建筑性能下有着更低的造价水平。一个新工艺能够既能降低造价又能提高建筑品质当然更好,但这也只是理想的状态。而且随着技术的进一步发展,装配式建筑的成本也必将回落,但这需要以一定的市场规模为前提。

同时节省造价也要看建筑商的功夫了。在这里我举个例子,譬如说现在上海地区的装配式混凝土住宅比现浇住宅贵400元/㎡(根据预制率不同会有所差别),结构造价提升30%。

而喜鹊房屋建设的一个项目就解决了这个问题。这个项目位于江苏徐州的一栋三层办公楼,建筑面积5000㎡,层高3.6m。值得一提的是,该项目在采用喜鹊房屋推出的“智舍”方案之前,已由其他单位完成了设计,原先设计采用了常规钢结构方案,平均用钢量为65kg/m2,而且现场还有大量的焊接作业。但即使如此,喜鹊房屋给出的方案是:用钢量减至33 kg/m2,现场无焊接全装配式体系。每平方米33公斤,比混凝土建筑里的钢筋用量还少?

没错,就凭这一点,光结构造价就节省了50%。

喜鹊房屋对整个项目进行了装配式改造,包括三板体系。虽然更加平整美观的装配式外墙板造价略有提升,但除结构之外的造价还是降低了20%!项目土建总造价相对传统建筑,预计降低25%!另外由于采用装配式成套解决方案,工期也减少了50%!

喜鹊房屋

▲基础施工完成图

装配式建筑

▲详细的测量施工数据

装配式建筑

▲整洁干净的装配式建筑工地

说到这里,装配式建筑又贵在了哪里呢?

END

对于成本问题,大家怎么看?


来源:喜鹊房屋官网

本期编辑:小喜鹊

LOFT公寓的爆款是什么样?看完这8个户型你就明白了

by admin |2019-08-09 |0 Comments | 喜鹊课堂, 官方博客

随着“类住宅”产品的成熟,具有夹层的LOFT公寓作为一种灵活的建筑空间划分方式,在市场中的地位越来越重要。其优势主要体现在可变性强,空间集约利用,宜居住宜办公等。

可以预见的将来,会有更多的LOFT产品出现,这些产品的定位将突破原来的年轻化,时尚化标签,朝着更广阔的市场迈进。本文针对笔者经验,总结并预测下未来市场可能会火爆的LOFT公寓类型。

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竖向空间分区竖向空间分区

LOFT公寓所属用地性质多为商业办公属性,根据不同地区容积率算法的规定,产品层高在4.2米到4.8米之间,以4.5米层高最为常见。4.5米左右的空间用于日常居住功能较为奢侈,因此设置夹层就有了市场需求。可以判定,竖向空间的设计,即如何“隔两层”,决定了LOFT公寓的成败,是所有产品需要讨论的第一话题。

LOFT公寓的动静分区,一般也随着结构板的划分而自然形成。常见的做法是入户层为动区,设置客厅,厨房,餐厅,夹层为卧室等静区。同时随着市场的细分,也出现了利用LOFT楼板做两层均独立入户的产品,本文也会在稍后的篇幅中介绍到。

LOFT公寓的竖向设计成败与否,可以概况为:如何在满足结构强度,声学,设备等的硬性要求下,用尽可能轻薄的结构板平均分割上下两层。

因为板的厚度,直接决定了可使用层高的大小。传统的设计中,120mm到180mm的结构层即可满足分割的要求,但是容易忽略的是,二次装修中,各种管线和电缆会极大的减少层高,因此实际中空间的高度需要不止减去板的厚度,还需要减去电缆管线的高度。很多产品的失败,往往就是只考虑了土建部分,忽略了二次装修所带来的“高度损失”。

值得一提的是,各个设计师也在“节省高度”方面做出了“极限”的探索。如近期市场上也出现了一些新技术,如TD-LOFT所采用的“一体化设计法”,将结构、吊顶、管线等进行综合设计,可以将夹层建筑完成厚度做到125mm以内。。夹层厚度的减薄,不但大幅提升了空间感受,也给LOFT户型的空间设计提供了更大的灵活度。有些4.2m层高的产品,借助于超薄夹层技术,也可以做到空间感和增面积两个方面取得平衡。

平面空间布局平面空间布局和普通住宅一样,动静分区,流线组织,功能布局同样是LOFT公寓所需解决的问题。LOFT户型的开间宽度以3.0米~3.6米居多,最大可至4.4米。由于有夹层的存在,LOFT公寓平面布局重点在于通高的位置,楼梯的布置以及一二层功能的衔接方式。

传统中的LOFT户型在入户层设置客厅,餐厅,厨房等对外空间,是为“动”区。夹层设置卧室,家庭室等对内空间,是为“静”区。和传统住宅类似,其卫生间也需要保持上下对位,管线也需要尽可能对齐优化。而挑空的空间多为对层高要求较高的客厅、活动区,且挑空往往结合楼梯进行设置笔者根据多年的实践和总结,对已存在的模式进行总结和对比,列出以下8个典型LOFT户型分别做出分析介绍。

1. A户型

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A户型房间是集约式LOFT的典范,其空间模式适用于新婚夫妇或三口之家,同时具有改造为工作生活一体化SOHO空间的灵活性。该户型开间4.2米,两开间恰好用足一跨柱网宽度。进深8.5米,将住宅进深几乎用到最足。该户型消解了所有交通空间,不出现纯粹的“走廊”。一层的“动区”中,入户的玄关走廊、卫生间的入口空间、楼梯上人空间以及厨房的操作空间直接合一,在入口处最集约的解决所有对外功能。向阳的一侧布置需要严格采光的卧室,充分利用有限的开间。

而卧室、厨房中部的位置为公共活动区域,设置餐厅和休闲区,该区域位于户型中央,适合组织日常起居生活。值得注意的是,通往夹层的楼梯巧妙设置为了休闲区的空间点睛之笔,其梯下空间可结合室内装修,作为电视柜或者书柜,不浪费一平米面积。夹层空间是主卧室所在层,是私密生活的空间。包括卧室、卫生间、活动区,夹层布局和一层布局高度对位,产品极其成熟。同时,主卧室可以享有一个 “中空”,虽然空间集约,但极大增加了生活的趣味性。

值得指出的是,A户型以及笔者之后介绍的几乎所有户型,都采用了一个“小心思”,极大的提高了生活的品质。从A户型二层可以看到这个“小心思”所爆发出的巨大市场潜能。众所周知,公寓的公共走廊,除去做电缆桥架、通风管道等设备空间外,其高度是浪费的。而该产品将走廊上空的空间,巧妙的设计进了公寓,变成了产品中的衣帽间。从图中可以看出,通过室内的两级台阶,产品可以直接借用公共走廊上的空间作为衣帽间或者储藏室,该解决方式,将从根本上解决LOFT产品面积小,储藏空间不足的缺点。

2. B户型

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与A户型类似空间尺度,B户型采用半跨柱网,即4.13米开间,其进深则达到10米。B户型减少了二层对位的卫生间,相应的增加了一个卧室,这种增加可以更好的应对客群上对卧室数量的需求。由于进深的增加,入户方式也改为侧面入户,这样设计极大的增加了厨房的操作台长度,甚至可以出现一个日常餐饮的吧台。

可以预见,吧台将成为入口空间的亮点,丰富了餐厨体验趣味。相比起A户型,多出的进深使得B户型将活动区扩大成为了一个完整的客厅,客厅结合楼梯,在户型中部达到一个小的空间高潮。B户型具有的空间向心力非常明显,动静分区也更加的明朗。同时由于户型进深的增大,使得整个户型可以存在尺度合理的三个卧室,这给户型的使用带来了更多的可能性。该产品也因此更加适合有一个小孩的家庭,或是经常有访客来访的家庭。可以预测的是,很多住户会将位于内侧的卧室,灵活改为工作室,将夹层整个变为主人私人活动空间。

3. C户型

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C户型,D户型两种户型是LOFT公寓所能探讨的一个重要方向。实际的设计和地产开发当中,“面宽”是极其宝贵的资源,“进深”往往有较多的充裕。所以,该户型更多的为了讨论小面宽,大进深下的设计方法。而两种户型也不约而同的将通高空间放到了靠近窗的一侧,这也是这类空间设计的要诀,即:强调交际,强调公共空间的吸引力。C户型的客群受众是单身公寓,或是集工作生活为一个空间的自由职业者。这类人群,对卧室的数量,卧室品质的需求,小于对工作区的关注。

因此,更好的工作、交际体验,才是解决这类人群空间需求的不二法门。根据户型的平面图可以看出,至少在4M的面宽下,完全满足一个“单身公寓”需求没有任何问题。在丁克家族,单身贵族大规模存在的市场环境下,C户型将着力点放在了提高公共空间品质上。少掉的一间卧室,被打造成了通高的工作室,品茶间。将阳光最好的空间重点打造为日常生活最常去的地方。C户型动静分区明显,面积集约,且产品定位极其清晰,具有良好的市场潜力。

4. D户型

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D户型与C户型相仿,然而其产品定位略有差别。D户型的关注点,更多的是去打造一个非常有吸引力的客厅。从平面可以看出,D户型的客厅是所有设计当中,最完整,品质最佳的一个。这样的设计对市场上追求交际,追求家庭生活的新婚夫妇,单身白领具有非常大的吸引力。

值得注意的是,D户型并未将通高空间结合楼梯设计。楼梯位于入口处,从入口即分开动静流线。这样设计的目的也是为了让客厅更加完整。相比C户型,D户型强调“生活”本身,上下对齐的卫生间,也让主人在日常起居中,更方便的使用。虽然D户型只有一个卧室,但是所带来的空间品质全方位提升,仍然对于市场中追求空间和生活品质的年轻人有相当的吸引力。

5. E户型

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E户型空间类型同构与A户型,但是仍然有所区别,首先,E户型采用了更大的开间,达到4.4米,而进深则达到了10米。更大的开间意味着中部的通高活动区可以有更好的空间体验,楼梯可以放置在通高空间的另一侧,从而让活动区空间更加完整,楼梯下墙然成为了活动区的背景墙,在装修中,这部分将会获得更大的设计灵活性,既可以设计为随着楼梯上升的书柜,也可以作为储藏空间使用。E户型定位为简约和舒适,两个卧室临窗,较为宽阔的尺寸可以将其中一个改为双床卧室,便于二孩家庭和老人家庭。

6. F户型

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相比之前介绍的户型,F户型有所不同。其设计是典型的“双层独立分户”房型,也就是俗称的“双钥匙”户型。该户型平面尺寸与A户型接近,然而却是“集约”的极致。虽然每层面积接近,但通过入口的楼梯划分,夹层和入户层可以属于两个完全不同的业主。

该产品的受众类型,是刚刚脱离“无产”的年轻人,从平面图可以看出,虽然上下两层分属于两个不同的业主,但是“麻雀虽小,五脏俱全”,两层都具有卧室,起居室,卫生间,厨房,储藏等功能,两层通过严格的对位,具有结构的合理性和空间的均好性。另外,考虑到二层需要一个楼梯达到,因此附送的“公共走廊上空储藏”,将会是对二层的补偿。也就是说,一层送楼梯下空间,二层送公共走道上的空间 ,各有卖点。

7. G户型

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与F户型一样,G户型是“双钥匙”户型。同时在所有户型中,G户型的空间最为紧凑,对使用者属性的划分也最为灵活。与F户型不同的是,G户型在主入口进口一米左右深处设置分户门,将竖向空间分隔成的两个空间完全独立,使用者可以灵活居住使用。

G户型追求上下两层空间的完整性,即:两层既可以是一户人家,也可以出租给另一户使用,彼此之间可联系也可完全独立。从平面图可以看出,入户层平面和夹层平面都有完整的起居,卧室,卫生间,餐厨,储藏空间。G户型将生活区放置在了靠近窗的一侧,并且创新的采用了“榻榻米”这一节省家具高度,增加空间体验的特色设计,具有阳光的餐厨空间,也更适合日常接待客人的需求。

8. H户型

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H户型是带夹层LOFT户型所探讨的极限尺寸。实际工程中,常见小尺寸柱网,即柱间尺寸6.6米左右的建筑。同时随着老建筑改造的盛行,由于当时建造水平的限制,常出现不规则尺寸的结构柱网,有些甚至从原有砖混结构改造新的户型。因此,探讨小尺寸下的户型做法变得很有必要。国内常见的一般住宅,次卧室的要求常见为3.3米开间,小于该尺寸的卧室常被认为是“书房”,实际多用来放置单人床等。

而H户型,正是基于国内常见的次卧室尺寸探讨的产物。可以从图中看出,H户型可以存在一个开间合适的卧室,一般较少设置客厅,取而代之的是设置一个活动区。楼梯下空间尤其应该被重视,因为本身开间的限制必须减少空间浪费。在老城区改造以及经济适用户型的开发中,H户型是产品开发中所遇到频率较高的户型模式。极高的空间使用概率,以及对公共走道上空极致的挖掘,是这类产品成功的要素。值得注意的是,这类户型如果采用夹层设置,尤其应优先使用超薄夹层技术,。其平面尺寸的局促必然要求空间立体方向的开敞,如果在老旧城区中原有建筑的管线也应该统一重新铺设,这也是TD-LOFT类产品常被用于老建筑改造当中的原因之一。

结语

带夹层的LOFT户型为不同需求的居住者提供了量身定做解决方案,其较大的灵活性在房地产市场中既可以作为主力产品出售,又可以作为调节产品满足设计指标要求。至少在笔者所描述的几套户型中,就可以找到满足各个年龄段,各个购买力群体要求的产品。值得一提的是,这些户型内部变化丰富,外部却可以统一在比较规整的柱网中。因此,这些产品只要通过合理的设计,就可以在同一楼盘中自由组合。另外,一些适合公寓的新技术也会为公寓空间加分,如最早在日本流行的整体卫浴系统,可将卫浴空间做到高度集成不渗漏;LOFT超薄夹层技术可以加大头部空间,提升使用感受;成品艺术楼梯则可以提高装修品味。LOFT夹层的进步,不仅是产品空间的优化,也是建筑技术的进步。


来源:喜鹊房屋微信公众号(ID:xiquefangwu)

作者:彭礼

值班编辑:小喜鹊

用钢结构做住宅,腐蚀真的是问题吗?

by admin |2019-08-03 |0 Comments | 喜鹊课堂, 官方博客

前言

随着国家经济发展、居民生活水平不断提高,城市化进程也不断加速,在此过程中,建筑行业飞速发展。尤其是近年来,国家为了兼顾建设与环保,并解决农民工短缺和建筑质量难以控制等问题,大力提倡发展装配式建筑,钢结构由于其具有天然装配式的属性,也在各地装配式建筑的营造中不断增多。相对于混凝土结构,钢结构具有轻质高强、塑性韧性好、抗震性能优越等优势,同时钢结构也存在一定的防火与防腐蚀的问题。尤其是防腐蚀问题,由于普通大众经常看到很多室外钢结构存在腐蚀甚至腐蚀严重等情况,都会对钢结构住宅在50年甚至更长年限内的腐蚀问题心存疑虑。那么钢结构住宅的腐蚀问题真的如大家担心的那样存在问题吗?在此,小喜鹊将在本文中对钢结构的防腐蚀问题展开分析讨论。

钢结构防腐蚀设计要求

众所周知,钢结构在潮湿的环境中很容易受到腐蚀,大气中的氧和水分是造成民用建筑钢结构腐蚀的重要因素,不仅如此,部分工业气体如SO2、CO2、NO2等同样也会引起钢结构的腐蚀。建筑钢结构的防腐蚀要求不仅仅与它所处的环境条件有关,还与建筑材料的具体材质、结构形式、使用要求、施工条件和维护管理条件有关,这些都是在防腐蚀设计与施工建造中应该考虑的因素。

通常来说,在防腐蚀设计中,首先根据建筑物的重要性、环境腐蚀条件、施工和维护条件等要求合理确定防腐蚀设计年限,然后再综合考虑包括经济性在内的各项因素,因地制宜,合理选择防腐蚀方案。

值得注意的是,在重要的承重结构构件与维修困难的部位应加强防护,若其处于严重腐蚀的使用环境中,应采用耐候钢或者外包混凝土等隔离措施。在《钢结构设计规范》中,对钢结构的防腐蚀设计有明确详细的要求。近年来,针对各类建筑形式、不同的防腐方式和施工工艺,国家已颁布实施十余本相关规范标准,使钢结构的防腐设计、施工、验收有据可依。

钢结构防腐蚀方案

现有的钢结构防腐蚀方案,大约分为以下几类,可以在设计时单独或组合使用:

  • 耐候钢

耐候钢即大气腐蚀钢,是介于普通钢材和不锈钢之间的低合金钢材系列,耐候钢的耐候性为普通钢材的2到8倍,涂装性为普通钢材的1.5~10倍。它具有良好的耐锈性能,主要用于铁道、车辆、桥梁、塔架、等长期暴露在大气中的结构形式。在建筑结构中,耐候钢也有应用,但在住宅建筑中很少使用。下图1为同济大学中法中心,它的外墙与大坡屋顶采用的就是耐候钢。图2为芝加哥市政中心,它的巨型钢柱采用的是考顿钢,也是耐候钢的一种。

▲同济大学中法中心

▲芝加哥市政中心

  • 阴极保护措施

阴极保护措施是用电化原理,在钢结构表面附加较活泼的金属以取代钢材的腐蚀,通常适用于水下或者地下结构。

  • 防腐蚀涂料&各种工艺形成的锌、铝等金属保护层

就如大家看到的输电塔也是钢结构的,但从来不锈蚀一样,经过热浸镀锌处理的钢结构具有相当长的防腐蚀年限。长效防腐蚀年限的做法包括镀锌、喷铝锌、电泳等多种方式。

钢结构住宅防腐蚀使用年限

虽然镀锌、喷铝锌等方法可以起到长效防腐的作用,但因为造价较高等原因,很少在钢结构住宅中使用。一般来说,住宅所采用的钢结构基本上是采用油漆作为防腐蚀方法的。那么钢结构住宅是否如很多人所担心的,使用十几年需要重新涂油漆或再做防腐呢?

在《建筑钢结构防腐蚀技术规程》(JGJ/T251-2011)中,将大气环境对建筑钢结构长期作用下的腐蚀性等级做了如下表格的划分:

如图,我们可以看出,即使是取弱腐蚀环境下的腐蚀速率最大值0.025mm/a,70年的总腐蚀厚度也就是1.75mm。而我们的钢结构住宅板材的壁厚一般在10mm以上,70年强度降低不超过20%。而如果是密闭空间,按照0.001mm每年的腐蚀速率,70年只有0.07mm,对结构安全几乎没有影响。因此,做好表面处理、涂装施工之后,钢结构的防腐足够安全,在建筑生命周期内,也无需再次涂刷油漆。也就是说对于我们所关注的钢结构住宅,防腐不是问题。

除此之外,在钢结构的住宅里,主体钢结构并不外露,不会与大气、水分直接接触而处于密闭空间,而且还会有油漆的保护,因此其腐蚀速度非常缓慢。就如我们钢结构中采用的管结构,一般内部由于无法涂装油漆,都是对齐端部进行密封处理,从而保证内部不被锈蚀。

下面来看一个案例

下图3为2019年拍摄的中国援建的某国家体育馆,该体育馆于1986年竣工,已经投入使用超过33年。该国家属于热带季风气候,由于其特殊的地理条件,冬季亚洲大陆寒冷空气无法到达,来自印度洋的暖湿气流畅通无阻,且雨量充沛,大部分地区的年降雨量达4000mm以上。从图3不难看出,在这样的大气环境下30余年,该国家体育馆的屋顶外露钢架仍毫无锈蚀的痕迹,各节点仍保持良好的状态,用事实证明钢结构通过合理的设计、选材、施工与精心的维护,可以达到长效防腐的目的。

▲某国家体育馆(摄于2019年)

结语

钢结构的防腐蚀设计有完备的规程与标准,按照防腐蚀要求与年限的不同,可以合理选择各种成熟的防腐方案,在施工时遵循相应的施工及验收规定,并进行定期维护,钢结构的防腐蚀可以达到良好的效果,并满足工程质量与使用要求。

而对于住宅而言,由于钢结构并未暴露在大气中,在70年或者更长时间内,一般不需要进行维护而能保证其足够的承载能力。

看来,大家担心住宅建筑钢结构腐蚀的问题,似乎有些多余了!

来源:喜鹊房屋官网

本期编辑:小喜鹊

河南假水泥事件已有结果,但武汉酒店坍塌事故原因仍未可知

by admin |2019-07-29 |0 Comments | 喜鹊课堂, 官方博客

如今建筑物倒塌事故依旧频发,多次造成重大的人员伤亡和财产损失,给社会带来了不良影响,安全底线被次次击穿,面对这些问题,不仅需要政府监管,也需要行业自律,而作为消费者而言也理应具备一些知识。

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低层装配式建筑好消息!《分层装配支撑钢框架房屋技术规程》发布啦!

by admin |2019-07-17 |0 Comments | 喜鹊课堂, 官方博客

经过中国工程建设标准化协会钢结构专业委员会组织审查的《分层装配支撑钢框架房屋技术规程》于2019年6月28日被批准发布。该规程将于2019年12月1日起执行,填补了我国装配式支撑钢框架房屋在设计施工规程上的空白。

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这一次,无良建筑商把手伸到学生宿舍上面了!

by admin |2019-07-13 |0 Comments | 喜鹊课堂, 官方博客

又是学校!

近日,一则#学校建宿舍遇25吨假水泥#的消息登上了微博话题版。

据媒体报道7月9日,河南鹿邑县志成实验学校校长张启光向媒体反映,学校正在修建的学生宿舍所用的水泥质量不合格,单手就能捏碎,整整25吨全部为问题水泥。学校在准备打地基时发现这些有质量问题的水泥后,校方立即停工将其拆除干净。原本计划今年秋季开学投入使用的学生宿舍一度遭到搁浅。

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▲现场图

这条消息一经发布,立刻引起了喜鹊房屋的关注,我们的新媒体小组成员当即表示要跟进报道。

事件

河南的这批问题水泥,在实际使用中久久不能凝固,单手就能捏碎的质量让人无法想象用在房屋上会是什么后果。鹿邑县市场监督管理局对该批25吨水泥抽样、封印、专车送往安徽省亳州市产品质量监督检验所检验,检验报告认定这批水泥不合格。

就在7月10日下午,中国青年报记者采访了问题水泥制造商——山东省枣庄市鹏源建材有限公司,该公司负责人明确向记者表示,绝不认可鉴定结果。

他说:

“我们厂子的水泥永远没有问题,质量百分之百合格。”

对此喜鹊房屋想说的是,你言之凿凿,但我是真不敢用的,要不你家修房子先来几吨?

目前对于赔偿问题双方协商未果,水泥质量问题有关部门还在调查中,相信不久会有答复。由于问题水泥,宿舍被迫推迟投入使用。为了开学后孩子们能正常住宿,校方不得不腾出一些教室作为临时宿舍。

在我国,根据《混凝土结构工程施工质量验收规范》,混凝土等原材料应按进场批次对混凝土强度按国家现行相关标准进行抽样检验。根据报道我们还有不少疑问,如本项目中所使用的混凝土是否按规定进行了检验?是否是按实际进场材料进行检验?如何通过了相关检测部门的检验?仅仅是商家的良心泯灭?还是相关部门的同流合污?对此喜鹊房屋将密切跟进此事件的进展,并无偿提供技术支持。

市场

现如今,工程建筑领域材料质量堪忧已经是一个不争的事实。就不要说普通人难以分辨这些材料真假,一些从业人员稍有不慎也会中招。要不是这所学校的校长及时发现了问题,我想在房子建成后,就这假冒伪劣的水平,这所学校在不久也会以更为惨烈的房屋事故而登上新闻,想想都让人后怕。

随着我国经济的快速发展,每年新建的建筑如雨后春笋层出不穷,作为新建建筑量最大的国家,建筑的质量却不容乐观,行业良莠不齐,既有无知,也有无良。在此之前,喜鹊房屋、上海都市设计为上海一所著名私立中学设计的教学楼和体育馆工程,就遇到了一件事情,引发喜鹊房屋团队的思考。

该学校钢结构工程的承包商是一家大型钢结构企业,但由于该学校项目造型复杂,建造难度较大且施工单位不重视,在建造过程中出现了严重的施工质量问题,最后打起官司,后更换了施工单位。这样的波折耽误了一定的工期也不可避免地提高了造价。此事发生的主要原因是业主方是学校,对建筑工程的各项技术与流程不熟悉,而原施工单位也没有建造学校的施工经验。就这样一来二去,耽误了工期又增加了成本,真正得不偿失。

解局

而回到河南假水泥事件中,这些事件背后,也反映了如今传统的校舍建筑技术的困境和难题,在我们看来,这样的问题是可以避免的,解决办法是直接采用专业的产品,从而减少业主的管理工作量和风险管理,不但造价便宜,还可以避免类似的情况发生。而这些优势,都是喜鹊房屋所具备的。

房屋质量安全问题从来不是以个例出现的。很多时候,并不是问题发生了再去惩治才是正确的解决办法,而表达愤怒和不满对于事件本身亦无实质的推动作用。预防永远比惩罚更有效,当我们无法辨别真伪,无法做出正确的选择时,可以选择相信品牌。

百年大计,教育为本。建造优质的学校建筑是教育发展过程中必不可少的重要环节。而建造出优质的学校建筑,不仅需要依靠业主方事无巨细、面面俱到地监管,还需要革新传统的营建方式,避免参建方陷入各自为政、难以协同运作的泥潭,双方形成合力,才能得到大家都满意的结果。

优质的学校建筑包括设计合理、质量上乘的校舍、图书馆、运动馆以及各种附属设施与学校庭院。它们的营建具有极强的专业性,同时又需要具备更高的安全性与艺术性。因此学校建筑采用专业的设计、施工团队与专业的产品是节约造价、提升质量、避免问题的最好选择。

案例

对于学校宿舍建设,喜鹊房屋有丰富经验。曾参与设计施工的扬州某国际学校,采用装配式钢结构体系,综合造价低,施工便利,为校方节省宝贵时间,保证学校顺利开学。

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▲效果图

不仅如此,喜鹊房屋更有装配式学校一揽子解决方案,详情请点击阅读原文查看我们的官网,了解更多精彩内容。


来源:喜鹊房屋官网

本期编辑:小喜鹊